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古北水鎮是如何操盤(pán)的?

時(shí)間:2016-10-22 18:54:07| 作者:adminbj| 查看: | 評論:

摘要: 古北水鎮的成功,并非偶然,而是該項目區位、業(yè)態(tài)、運營(yíng)、保障等多種因素的綜合結果。 ...

 

 


古北水鎮的成功,并非偶然,而是該項目區位、業(yè)態(tài)、運營(yíng)、保障等多種因素的綜合結果。下面是對其成功因素進(jìn)行的簡(jiǎn)要分析總結,供各位同行交流探討。


古北水鎮位于北京市密云縣古北口鎮司馬臺村,是在原有的三個(gè)自然村落的基礎上修整改建而成,力求通過(guò)對當地歷史、民俗等文化的深入挖掘,再現一個(gè)北國小鎮的歷史記憶。整個(gè)古北水鎮面積近10平方公里,于2010年簽約新建打造,并于2014年10月正式對外營(yíng)業(yè),2015年,古北水鎮接待游客量超過(guò)160萬(wàn)人次,旅游綜合收入近5億元,可謂一舉成名。預計進(jìn)入成熟運營(yíng)期后,每年將接待游客400 萬(wàn)人次,旅游綜合年收入達到 10 億元。


作為一個(gè)新建的旅游小鎮,古北水鎮以獨有的“長(cháng)城觀(guān)光、北方水鄉”為核心賣(mài)點(diǎn),歷經(jīng)四年精心打造,充分借鑒浙江烏鎮的運營(yíng)管理模式,并最終取得成功,這對當前國內“古鎮打造熱”、“旅游小鎮熱”具有一定的借鑒意義。為此,筆者查閱大量有關(guān)古北水鎮的資料介紹,并專(zhuān)程前往實(shí)地調研考察,事實(shí)證明,古北水鎮的成功,并非偶然,而是該項目區位、業(yè)態(tài)、管理、保障等多種因素的綜合結果,現對其成功因素進(jìn)行簡(jiǎn)要分析總結,供各位旅游同行交流探討。

資源豐富,選址科學(xué)


古北水鎮位于北京市密云區古北口鎮區域內,背依司馬臺古長(cháng)城,坐擁鴛鴦湖水庫,是北京市及周邊區域罕見(jiàn)的山、水、城有機結合的自然古村落,擁有原生態(tài)的自然環(huán)境、珍貴的軍事歷史遺存和獨特的地方民俗文化資源。水鎮所在地原本為自然村落,受外界干擾較少,周邊自然環(huán)境保護完好;司馬臺長(cháng)城曾被譽(yù)為中國最美的長(cháng)城,觀(guān)賞游憩價(jià)值極高;作為曾經(jīng)的邊塞小城,這里自古以雄險著(zhù)稱(chēng),有著(zhù)優(yōu)越的軍事和地理位置,也吸引著(zhù)無(wú)數文人雅士,并形成多元的軍事文化和民俗文化等聚集。


古北水鎮所在地位于北京市京郊密云縣,距離北京僅100余公里,車(chē)程時(shí)間僅一個(gè)多小時(shí),又處于(北)京承(德)黃金旅游干線(xiàn)上,高速公路直達景區,交通十分便捷。在享有北京兩千多萬(wàn)潛在旅游消費者的巨大市場(chǎng)外,還通過(guò)北京這一知名旅游目的地平臺,間接擁有數千萬(wàn)乃至上億的潛在客源市場(chǎng)。

 

場(chǎng)景營(yíng)造,特色彰顯


水,對于華北絕大多數的景區來(lái)說(shuō),都是一種比較稀缺的旅游資源,對古北水鎮也如此。水鎮本無(wú)水,原本只有一條流經(jīng)區域且流量很小的小溪,然而,古北水鎮在打造過(guò)程中,巧妙的利用堤壩等設施,打造一個(gè)個(gè)首尾相連的水面,貫穿整個(gè)小鎮,最終形成嘆為觀(guān)止的“北方水鄉小鎮”,水鎮之名可謂名符其實(shí)。


作為新建的小鎮,通常而言,由于沒(méi)有歷史的積淀,給游客的感覺(jué)比較現代從而找不到小鎮或古鎮的體驗。但古北水鎮在建造之初已經(jīng)充分考慮到了這一點(diǎn)。走進(jìn)小鎮,幾乎感覺(jué)不到新建的痕跡,建設中大多采用“修舊如久”的手法,力求再現小鎮的歷史風(fēng)貌,展現出來(lái)的更多的是一種小鎮歷史的久遠和深厚的文化積淀。相當部分的建筑材料,都顯示出曾經(jīng)經(jīng)歷或使用過(guò)很久的痕跡,有些院落,從斑駁的墻體和大門(mén)可以看出,明顯是從其他地方整體收購并在此原樣復建,充分展示出設計者的匠心獨運。


人們普遍認為,古北水鎮是浙江烏鎮的翻版,故被稱(chēng)為“北方烏鎮”,其實(shí)不然,古北水鎮只是在建設和運營(yíng)中借鑒了烏鎮的成功經(jīng)驗,而在小鎮特色上,則完全與烏鎮不同,更多的體現出了自我的特色。如果說(shuō),烏鎮展現出來(lái)的是一種南方的江南水鄉,給人的感覺(jué)是溫婉如玉,而古北水鎮則展現出來(lái)的是一種北國的邊塞小鎮,給人的感覺(jué)是滄桑粗狂。


古北水鎮在打造過(guò)程中,充分展現了對區域歷史、文化、民俗的理解與尊重。通過(guò)長(cháng)城書(shū)院、楊無(wú)敵祠、震遠鏢局、司馬小燒、八旗會(huì )館等為代表的建筑群的重建,最大程度地實(shí)現了北方小鎮的場(chǎng)景化營(yíng)造,展示了北國邊塞小鎮歷史風(fēng)貌和民俗文化,并與司馬臺長(cháng)城有機的融為一休,形成為獨一無(wú)二的自我特色,并對游客產(chǎn)生了極大的吸引力。古北水鎮還十分重視對地方民俗文化的挖掘,通過(guò)造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動(dòng)的再現,讓游客更真實(shí)的體驗和感受古鎮生活。

管理創(chuàng )新,業(yè)態(tài)多樣


借鑒烏鎮西柵景區成熟的運作模式,古北水鎮在開(kāi)發(fā)時(shí)就構架了對景區的統一運營(yíng)管理模式。遷出原景區居民,以顛覆式的社區重構來(lái)實(shí)現擁有景區全部商鋪和住宅的產(chǎn)權。原景區居民變成景區的員工,在統一的規范要求下開(kāi)展經(jīng)營(yíng)為游客提供服務(wù),保證了服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì),為游客帶來(lái)極佳的旅游感受。


在古北水鎮經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上,門(mén)票只是進(jìn)入景區的門(mén)檻,更看重的是游客在景區帶來(lái)的二次消費,現已形成門(mén)票、索道、游船、溫泉、餐飲、住宿、演藝、娛樂(lè )等多種業(yè)態(tài)、復合經(jīng)營(yíng)的良好態(tài)勢,在充分滿(mǎn)足游客多種旅游消費需求的同時(shí),極大的降低了門(mén)票在整個(gè)經(jīng)營(yíng)收入中的比例,取得了破解“門(mén)票經(jīng)濟”的巨大成功。此外,古北水鎮還針對北方景區冬季呈現嚴重淡季的問(wèn)題進(jìn)行了充分的考慮,開(kāi)發(fā)出雪地長(cháng)城觀(guān)賞、廟會(huì )、冰雕節、美食節、溫泉等一系列冬季旅游產(chǎn)品,初步實(shí)現了“淡季不淡“的經(jīng)營(yíng)目標。

設計頂層,規劃落地


針對北京市存在巨大的短途休閑度假游需求,而周邊又比較缺乏這樣的有效供給現狀,古北水鎮在規劃之初,就充分結合自身優(yōu)勢資源,高起點(diǎn)規劃,以“長(cháng)城觀(guān)光、北方水鄉”為核心賣(mài)點(diǎn),把項目規劃定位為集觀(guān)光游覽、休閑度假、商務(wù)會(huì )展、創(chuàng )意文化等旅游業(yè)態(tài)為一體、服務(wù)與設施一流、參與性和體驗性極高的綜合性特色休閑旅游度假目的地。


根據項目的功能分布,將整個(gè)水鎮規劃為“六區三谷”,即:老營(yíng)區、民國街區、水街風(fēng)情區、臥龍堡民俗文化區、湯河古寨區、民宿餐飲區與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。整個(gè)水鎮范圍內,規劃實(shí)施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂(lè )等配套服務(wù),總體規劃有43萬(wàn)平方米精美的明清及民國風(fēng)格的山地合院建筑。包含2個(gè)五星標準大酒店、6個(gè)小型精品酒店、400余間民宿、餐廳及商鋪,10多個(gè)文化展示體驗區及完善的配套服務(wù)設施,實(shí)現對觀(guān)光、休閑、度假和會(huì )議的需求。除此之外,后期還規劃了高爾夫、別墅地產(chǎn),度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設施,滿(mǎn)足項目的可持續發(fā)展。


古北水鎮從外觀(guān)上對水鎮街區風(fēng)貌進(jìn)行整體風(fēng)格打造,確保水鎮與周邊環(huán)境的自然、協(xié)調性;內部布局上,按照現代化社區的標準,完善公共場(chǎng)所、活動(dòng)空間、居住及旅游配套設施,同時(shí)將現代化的設施深藏不露地融入到建筑當中,既保證了北國小鎮的歷史面貌,也適合旅游度假者的居住。

政府支持,市場(chǎng)運作


作為北京市“十二五”規劃的重點(diǎn)旅游建設項目,古北水鎮的開(kāi)發(fā)得到了當地政府的大力支持,除2012年獲得密云縣政府4100萬(wàn)的基建補貼外,更是在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面獲得當地政府的支持幫助。


古北水鎮項目總投資超過(guò)40億元,面對如此巨大的資金需求,投資方采用成熟的市場(chǎng)化資本運作方式,由中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅游股份有限公司、北京能源投資(集團)有限公司和其他戰略投資者共同成立北京古北水鎮旅游有限公司,按比例共同出資持股,承擔古北水鎮的開(kāi)發(fā)、建設,確保了項目開(kāi)發(fā)建設所需的巨額資金的保障。


此外,古北水鎮投資方還與知名地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)龍湖地產(chǎn)合作,借助古北水鎮巨大的游客量和消費能力,共同開(kāi)發(fā)打造區域內唯一的房地產(chǎn)項目長(cháng)城源著(zhù),力突通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金快速回流,從而實(shí)現資金的平衡。


 



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